Effet pervers de la loi Boutin pour ceux qui cherchent un logement à louer

Lors de la signature d'un bail d'habitation, les propriétaires-bailleurs demandent très

souvent la caution d'un tiers pour se protéger contre les risques d'impayés ou de dégradations.

Parallèlement, ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés".

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin)

modifie la réglementation dans ce domaine du cautionnement.

Le recours au cautionnement (caution d'un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé

par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée...) est désormais

réglementé pour les locations nues.
Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public,

bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement

lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie

(assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d'un tiers.

Selon l'interprétation de la Fnaim, le bailleur qui confie la gestion de son ou ses logements

à un administrateur de biens qui s'est assuré au titre du patrimoine qu'il gère

(contrats souscrits en «ducroire») n'est pas assuré personnellement.

Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.

Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours

à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales),

mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM...)

ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas :

• lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (voir ci dessous).
• Il s'agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass®
• ou au FSL,
• lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Exemple  : Votre fils emménage sur Paris avec un salaire de débutant par exemple

1500€. Il devra se loger à moins de 500€ car vous ne pourrez vous porter caution

pour lui si le propriétaire bailleur, ce qui est le plus souvent le

cas prend une assurance loyer impayé.

Ceci n’est pas valable  pour un propriétaire ne possédant pas d’assurance loyer

impayé mais il faut tomber sur la perle rare…………..

Au début de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont ajoutés

quatre alinéas ainsi rédigés :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une

assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
« Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée

exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus,

le cautionnement ne peut être demandé que :
« ― s'il est apporté par un des organismes dont la liste est

fixée par décret en Conseil d'Etat ;
« ― ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas

d'une bourse de l'enseignement supérieur. »

Annexe

Les organismes mentionnés au troisième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée

sont :
― les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée

et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
― les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue

à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
― les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde

sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
― tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat

à la location afin de favoriser son accès au logement.